徐汇区名仕苑是一个只有三栋大楼的商住混合小区。其中帝庭阁和帝逸阁系住宅，已售给小业主，占小区专有部分面积的45.1%。帝景阁为会所，与沿街商铺一起归大业主上海新中汇房地产有限公司（以下简称“大业主”）所有，占小区专有部分面积的54.9%。
去年2月，小区业委会发现大业主一直没有遵照合同约定，将物业费支付到上海启胜物业管理服务有限公司（以下简称“启胜物业”）账上，而启胜物业也一直没有依照物业服务合同履行催缴义务。双方龃龉多时，当年9月，业委会将启胜物业告上法庭，诉请启胜物业终止服务，退出小区；追讨“擅自使用”的物业费约40万元。
然而，法院却以业委会的诉请属于业主共同决定事项，没有业主大会充分授权，依照《民法典》278条驳回业委会的起诉。
现任业委会主任洪先生告诉记者，该小区执行的是酬金制物业服务合同，启胜物业须结合小区管理的实际情况，每年编制年度管理计划、年度维修养护计划等，尤其是对被告代收、代保管与代支付的物业费的使用，要报年度物业费使用的预算和决算，并需交由业委会审查和批准，但是启胜物业一直未向业委会上报，并且未经业委会的审核批准就擅自使用小区物业费。
物业费账目不清令居民很烦心
物业费账目不清是业委会最上头的问题。洪主任表示，长期以来启胜物业不向大业主收取其该支付的全部物业费；启胜物业在未通过向业委会报预算与审批确认，就擅自使用小业主缴纳的物业费支付各类服务费用。更为严重的是，对使用超过每月9元/平方米物业费时，启胜物业不向业委会申报批准，也不向全体业主公告。
业委会认为，启胜物业的行为，导致该小区除大业主以外的其他业主要共同承担亏损约39万元。洪主任向记者解释说，由于他们跟启胜物业签的是酬金制物业费合同，所以小区全体业主的物业费结付，均以实际发生的费用结算，没用完的归全体业主，如果不够用，则全体业主要在每月9元/平方米的基础上追加支付。其中大业主的物业费在服务合同中的约定是“按每年年度实际费用收费”，同样适用酬金制。
小业主疑惑为何大业主的物业费是“按每年年度实际费用收费”
洪主任说，大业主持有的物业均是对外经营的酒店式公寓、会所以及沿街商铺，按房地产服务业收费市场的常规，其支付的物业费应高于一般住宅的物业服务费，但名仕苑小区的物业服务收费规则不是这样。
该规则对小业主是不公平的。小业主每月9元/平方米的物业费是预付的，而大业主是按实际发生的费用结算，属于后付。”
洪主任认为，启胜物业应对大业主全额收缴物业费，但启胜物业没有履行物业服务合同的相关义务。
洪主任：从实际账面上看，2021年小业主按约定交了2797015元物业费，结算后亏损38万人民币，依合同约定还要分摊补缴。大业主拨付到启胜物业的费用约1559218元人民币，分摊到每个平方米每月不到4.8元，约是小业主物业费的50%，也远低于业主大会决议的每月9元/每平方米的物业费预缴水平。”
业委会要求与启胜物业共同监管小区物业费独立账户，物业公司也未予以配合。
洪主任说，启胜物业是受业委会委托的唯一可以将其承接的物业项目对外进行分包的单位，但启胜物业在对外分包服务项目时却与大业主一起作为对外分包的主体，还让大业主将其自持的对外经营部分的服务项目与成本，同小区公共区域的物业服务内容和成本掺混在一起对外分包，这是严重违约与侵害其他业主权益的行为。
